집을 담보로 맡기고 계속 살면서 평생 매달 연금 받기 (주택연금)

누가 받을 수 있나

• 부부 중 1명이 55세 이상이고 부부 합산 공시가격 12억원 이하 주택을 소유한 사람
• 법령상 연령: 주택소유자 또는 그 배우자가 55세 이상이어야 합니다.
• 다주택자라도 합산 가격이 12억원 이하이면 가입할 수 있습니다.
• 대상 주택: 주택법에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔
• 부부 중 1명이 대한민국 국민
• 가입주택에 가입자 또는 배우자가 실제로 살고 있어야 합니다(주민등록 전입).
• 우대형: 부부 중 1명 이상이 기초연금 수급권자이고, 부부 합산 시가 2억 5천만원 미만의 1주택을 가진 경우

이런 경우는 안 됩니다

• 공시가격 등이 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내에 1주택을 처분해야 가입할 수 있습니다.
• 질병 치료를 위한 입원 등 한국주택금융공사가 인정하는 실거주 예외 사유가 아니면 가입주택에 실제로 살지 않는 경우 가입할 수 없습니다. 예외는 부부합산 1주택자만 가능합니다.
• 가입자와 배우자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 합니다. 의사능력·행위능력이 없거나 부족하면 성년후견제도를 활용해야 가입할 수 있습니다.
• 가입 후 담보주택에 저당권·가등기담보권 등 담보물권이나 전세권을 설정하거나 담보주택을 임대하는 일은 원칙적으로 할 수 없습니다.
• 다만 연금대출 원리금 예상총액 이상을 채권최고액으로 금융기관이나 공사에 저당권을 설정한 뒤의 담보물권 설정, 공사의 동의를 받은 임대는 할 수 있습니다.
• 다만 담보주택에 살면서 보증금 없이 월세를 받고 담보주택의 일부를 임대하는 경우에는 한국주택금융공사의 동의가 필요하지 않습니다.
• 보증금 있는 일부 임대는 저당권방식은 불가능, 신탁방식은 가능
• 이용 중 지급이 끝나는 경우: 가입자와 배우자가 모두 사망한 경우, 가입자와 배우자 모두 다른 곳으로 주민등록을 옮기거나 1년 이상 계속 담보주택에 살지 않은 경우(입원 등 한국주택금융공사가 공고한 사유는 제외)
• 이용 중 지급이 끝나는 경우: 담보주택의 소유권을 잃은 경우(신탁방식·재건축 등 예외 제외) 등

무엇을 받나

• 종신지급방식(정액형, 2026년 3월 1일 기준) 예시: 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택이면 매월 약 92만 3천원(일반주택), 노인복지주택 약 78만 9천원, 주거목적 오피스텔 약 74만 6천원
• 실제 월지급금은 공시가격이 아니라 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 정해집니다. 공시가격 등은 가입 가능 여부를 판단하기 위한 가격입니다.
• 지급방식: 종신지급(인출한도 없이 평생 매월 연금으로 받음), 종신혼합, 확정기간혼합, 대출상환, 우대 등
• 확정기간혼합: 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 기간 동안 매월 같은 금액을 받고 평생 거주
• 우대형은 일반형 주택연금보다 월지급금을 최대 약 20%(주택 1억 8천만원~2억 5천만원 미만), 최대 약 25%(1억 8천만원 미만) 더 받음
• 주택담보대출 상환용: 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 목돈으로 본인이나 배우자가 받은 주택담보대출을 갚고, 나머지는 평생 매달 연금으로 받음
• 본인이나 배우자가 소상공인기본법에 따른 소상공인으로 폐업하려는 경우 그 대출 상환에도 쓸 수 있습니다.
• 최초 연금대출 실행일부터 6개월 이내에 소상공인 대출 상환과 폐업 신고가 필요합니다.
• 집값이 대출 원리금보다 낮아져도 원칙적으로 담보주택에 대해서만 갚으면 됩니다.
• 다만 다음 금액은 가입자의 다른 재산에서도 받아 갈 수 있습니다.
• 세금·임금·퇴직금 채권 등 담보보다 앞서는 채권 때문에 담보주택에서 회수하지 못한 금액
• 가입자 사망 등 계약해지 사유가 생긴 뒤 지급된 연금, 가입자의 고의·중과실로 담보주택이 훼손돼 회수하지 못한 금액
• 주택담보노후연금을 받을 권리는 양도·압류하거나 담보로 제공할 수 없고, 주택연금전용계좌(지킴이 통장)의 예금에 관한 채권도 압류할 수 없습니다.
• 한국주택금융공사 안내: 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액(250만원)까지만 입금이 가능하고, 입금된 금액에 대한 압류가 금지됩니다.
• 가입자가 사망하면 월지급금이 중단되고, 처음 가입할 때부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 사망일부터 6월 이내에 승계(채무인수) 절차를 마쳐야 이어받습니다.
• 저당권방식·신탁방식 모두 승계 신청과 서류 제출이 필요하고, 신탁방식은 소유권 이전 없이 승계, 저당권방식은 소유권 이전등기 절차도 필요합니다.
• 가입 전에 한국주택금융공사가 지급될 금액·저당권 설정·보증료 등을 설명해야 합니다.

어떻게 신청하나

• 어디서: 신청인이 주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사 지사를 방문해 상담·신청. 방문이 어려우면 상담예약
• 보증서가 나온 뒤 금융기관을 방문해 금융거래 약정을 맺고 주택연금을 받음
• 서류: 주민등록등본 2부(배우자가 따로 주민등록돼 있으면 배우자 등본도), 주민등록초본 1부(주소변동내역 포함), 전입세대확인서 1부, 인감증명서 2부, 가족관계증명서 1부, 등기권리증 원본 1부
• 서류: 공동소유면 초본·인감증명서는 부부 각각. 인감증명서 대신 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증 가능. 지사 방문 시 신분증 지참
• 서류(추가): 기초연금수급 확인서 1부(우대형 주택연금 신청 시), 지방세납세증명서 1부(신탁방식 주택연금 신청 시), 지방세세목별 과세증명서 1부(오피스텔 주택연금 신청 시)
• 서류: 필요 시 추가 서류를 요청할 수 있으니 지사 방문 전에 사전 안내를 받으세요.
• 절차: 상담·신청 → 가입자 요건심사·현장방문 조사·가격평가 → 보증약정·근저당권 설정/신탁등기 → 보증서 발급 → 금융기관 대출실행
• 걸리는 기간: 공사 심사·보증서 발급 약 10일~20일, 금융기관 약정·실행 약 1일~5일(서류 보완·감정평가 등 심사 상황에 따라 달라질 수 있음)
• 기한: 승인 통지가 있는 날부터 60일 이내에 대출 계약이 성립하지 않으면 주택담보노후연금보증 관계가 성립하지 않습니다.
• 비용: 안내마다 다르게 적혀 있습니다 — 한국주택금융공사 일반주택 연금 안내: 초기보증료 주택가격의 1.5%, 같은 페이지 상단 요약: 초기보증료 주택가격의 1.0%를 최초 연금지급일에 납부. 신청할 때 확인하세요.
• 비용: 주택담보대출 상환용 주택연금은 초기보증료 주택가격의 1.0%, 연보증료 연금지급총액의 연 1.0%
• 비용: 일반 주택연금은 연보증료가 연금지급총액의 연 0.75%
• 비용: 우대형은 초기보증료 주택가격의 1.0%, 연보증료는 연금지급총액(대출잔액)의 연 0.95%(대출상환(우대)방식 1.0%)
• 비용: 보증료는 법에서 100분의 2를 넘지 않는 범위에서 정하도록 하고 있습니다.

문의

한국주택금융공사 고객센터 1688-8114

원문 보기

• 한국주택금융공사법 제2조(정의)
• 한국주택금융공사법 제43조의2(보증 관계의 성립)
• 한국주택금융공사법 제43조의4(채권 행사 범위)
• 한국주택금융공사법 제43조의6(수급권 보호)
• 한국주택금융공사법 제43조의7(저당권 설정 등의 제한)
• 한국주택금융공사법 제43조의11(대상주택 특례)
• 한국주택금융공사법 시행령 제3조의2(연금의 방식)
• 한국주택금융공사법 시행령 제28조의2(이행청구 사유)
• 한국주택금융공사 주택연금 상품소개
• 한국주택금융공사 월지급금 예시
• 한국주택금융공사 가입신청안내
• 한국주택금융공사 제출서류 및 신청절차 안내
• 한국주택금융공사 법규에 의한 공고사항